2015年楼市：在低谷中艰难爬升

    鉴于2015年宏观经济下行压力，中央政府于2014年底已重启积极的财政政策。同时，在货币政策方面，央行亦采取了定向降准、降息、调整存款口径等多种手段，释放出了稳健偏松的信号。预计2015年受投资拉动和宽松的货币政策影响，主要一、二线城市楼市成交将保持活跃，价格将现止跌企稳，但在供大于求的广大三、四线城市，未来市场的量价走向很可能与一线城市分化得愈加明显。

　　房价指数正呈现微妙的变化

　　上海易居房地产研究院根据国家统计局1月18日公布的《2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》进行简单算术平均后得知，2014年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌4.5%，环比跌幅为0.4%，比11月跌幅缩小了0.2个百分点。

　　值得注意的是，在各类城市中，一线城市率先止跌反弹。上海易居研究院分析，2014年12月，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、-0.4%和-0.5%，而11月份分别为-0.3%、-0.5%和-0.7%。对比二三线城市，一线城市的跌幅收窄态势更明显，并率先出现房价上涨态势。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，这和一线城市去库存速度的加快有密切关联。根据上海易居房地产研究院的库存报告，2014年12月份一线城市去库存周期为12.6个月，相比2014年9月份17.2个月的高位水平，去库存速度明显加快，目前去库存周期大抵相当于2014年4月份的水平。一线城市年底涨价，也容易带来市场预期的进一步改变。

　　严跃进认为，自2012年6月份，70个大中城市房价连续上涨23个月。2014年5月份开始，房价指数出现环比下跌，6-8月份跌幅持续扩大，9-12月份跌幅持续收窄。目前来看，房价下跌的城市数量在减少，这和第四季度各类楼市刺激政策的效应释放有密切关联，也会进一步改变市场预期。尤其是一线城市年底率先止跌反弹，释放出积极信号。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，鉴于2015年宏观经济下行压力，中央政府于2014年底已重启积极的财政政策，据不完全统计，国家发改委于2014年批复的基建项目投资总额已达1.6万亿元。同时，在货币政策方面，央行亦采取了定向降准、降息、调整存款口径等多种手段，释放出了稳健偏松的信号。预计2015年受投资拉动和宽松的货币政策影响，主要一、二线城市楼市成交将保持活跃，价格将现止跌企稳，但在供大于求的广大三、四线城市，未来市场的量价走向很可能与一线城市分化得愈加明显。

　　链家地产分析师张旭也认为，虽然当前房地产运行指数整体仍处于下行状态中，但伴随着政策及市场环境的变化，个别指标也开始出现好转迹象。伴随着中央及地方一系列放松政策的出台，年末，市场需求迎来了一轮明显的释放，市场成交水平的上升带动商品住宅销售面积及销售额环比明显回升，同比降幅也开始有所收窄。考虑到信贷环境以及调控政策在一段时间内仍将处于宽松状态，2015年市场成交将保持一定回暖态势，商品住宅销售指标将有所好转。

　　不过，张旭认为，市场面好转并不代表房企的生存环境好转。房地产开发投资、新开工面积以及土地购置面积等指标，并未出现好转。2014年全国房地产市场的调查，使得多地商品住宅市场库存量攀升，项目去化压力倍增。在这种市场环境下，消化库存，回笼资金将是房企较长一段时间内的工作重点，而对于储备土地以及开发投资方面的态度将较为谨慎。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，尽管楼市调控政策走向定向宽松的趋势仍然会继续，但是，库存较大的局面并不会在短期内改变，银行“惜贷”的现象也会持续下去，此时，2015年的房地产市场仍然存在不确定性，房企仍然会面临资金面紧张的问题，可能有更多的中小房企面临被“锁房”的市场风险，由此可能引发金融机构强化投资房企的风险控制的连锁反应，诱发房企资金面紧张，导致更多的房企面临债务违约的风险。

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